Les loyers baisseraient, pourquoi et comment ?



Deux inconnues avec la nouvelle fiscalité immobilière et le retour de l’inflation.

L’année 2018 sera probablement une année mouvementée pour le marché immobilier français. Après cinq ans de hausse continue dans les grandes villes contrastant avec une véritable dépression dans les zones rurales, l’immobilier serait à la croisée des chemins.

Alors que le gouvernement d’Emmanuel Macron entreprend une vaste refonte de la fiscalité immobilière qui inquiète les professionnels du secteur, les prix devraient poursuivre une hausse modérée en 2018 au plan national. Mais, et c’est la véritable nouvelle, les prix auraient progressé de moins en moins vite voire baisseraient dans les agglomérations de plus de 150.000 habitants comme Grenoble, Rennes, Marseille ou encore Le Havre.

Selon une étude de l’observatoire immobilier Clameur, les prix seraient stabilisés ou en très légère baisse – on parle de -0,1% – dans les grandes villes. Ceci pourrait-il annoncer un retournement de la courbe des prix ?

Pas si vite répondent les spécialistes pour qui même si la transformation de l’Impôt sur la fortune (ISF) en Impôt sur la fortune immobilière (IFI) pourrait inciter des contribuables à vendre toute ou partie de leur patrimoine immobilier, de grandes villes comme Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux devraient continuer à voir leur parc immobilier gagner en valeur.

Deux points à surveiller de près toutefois avec la nouvelle fiscalité immobilière souhaitée par Emmanuel Macron et l’impact d’un probable retour de l’inflation.

Que doit comporter mon contrat de location ?



Les règles dépendent notamment de la date de signature du bail.

Le contrat de location (autrement appelé bail) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Selon que le logement soit meublé ou vide, les règles varient tandis que certaines mentions et informations précises doivent obligatoirement y figurer.

Selon les informations communiquées par le service public, le contrat de location doit dans tous les cas être établi par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution, etc…). Il doit être conforme au contrat de bail type réglementaire et peut prendre la forme d’un acte sous-seing privé ou d’un acte authentique.

Concernant les parties signataires du contrat

Le contrat doit préciser :

  • le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire) ;
  • les noms du ou des locataires ;
  • la date de prise d’effet et la durée du bail.

Concernant le logement

Le contrat doit préciser :

  • la consistance du logement et sa destination (bail d’habitation ou bail mixte, c’est-à-dire bail d’habitation et bail professionnel libéral) ;
  • la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun ;
  • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement) ;
  • la surface habitable du logement. Si elle n’est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

Si c’est un logement vide

Le bail doit être conclu pour une durée minimum :

  • de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ;
  • ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).

Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d’au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).

Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

Si c’est un logement meublé

La durée du bail d’une location meublée est de :

  • 1 an dans la plupart des cas ;
  • 9 mois si la location est consentie à un étudiant.

Devant répondre à ces critères d’ameublement minimum, le contrat de location meublé doit obligatoirement s’accompagner de :

  • la notice d’information à destination du locataire ;
  • l’état des lieux établi lors de la remise des clés ;
  • un inventaire et un état détaillé du mobilier ;
  • si le locataire et le bailleur ont convenu d’appliquer une grille de vétusté, une copie de la grille de vétusté choisie ;
  • si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.

Modèles de contrat de bail

N.B. : Le Bon Locataire s’est ici largement inspiré des données fournies par service-public.fr afin de coller le plus précisément à la législation en vigueur.

L’encadrement des loyers reconduit, Bruxelles bat Londres



Le rendement d’une location serait deux fois plus rentable à Bruxelles qu’à Londres.

Deux informations ont attiré récemment l’attention de Le Bon Locataire. D’abord ce sont les Editions Francis Lefebvre (EFL) qui informent de la reconduction pour un an de l’encadrement par décret des loyers d’habitation en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989.

Visant à limiter la hausse des loyers des locations vides ou meublées pour usage de résidence principale en cas de renouvellement du bail ou de changement de locataire, EFL rappelle que s’y ajoute à Paris et à Lille le plafonnement des loyers prévu par la loi Alur.

Ensuite c’est le quotidien belge La Libre qui, à partir du rapport Property Index publié par Deloitte, note avec pertinence que le rendement d’une location est deux fois plus élevé à Bruxelles qu’à Londres.

Quand bien même « le risque d’une correction de prix prononcée reste limité, » la croissance des prix de l’immobilier belge – qui ont plus que doublé en valeur nominale depuis 2002 – a fortement ralenti depuis 2011. Une donnée à contraster puisque le rendement d’une ville comme Bruxelles serait de 4,2% contre seulement 2% à Londres et 2,8% à Paris.